Le guide complet du bailleur
Obligations, diagnostics, baux, état des lieux, révision IRL, dépôt de garantie, charges, impayés et congés : tout ce qu'un propriétaire bailleur doit savoir en 2026, expliqué simplement.
Le socle
Les obligations du bailleur
La loi du 6 juillet 1989 encadre les rapports locatifs et fixe les droits et devoirs de chacun. Quatre obligations structurent le rôle du bailleur.
Louer un logement décent
Surface habitable d'au moins 9 m² (ou 20 m³), absence de risques pour la santé et la sécurité, équipements essentiels en état de marche. Depuis 2025, les logements classés G au DPE sont progressivement interdits à la location ; les F suivront en 2028 et les E en 2034.
Remettre les documents obligatoires
Bail écrit conforme, dossier de diagnostic technique annexé, notice d'information, état des lieux et, en copropriété, extraits du règlement. La quittance de loyer est gratuite et obligatoire dès que le locataire la demande.
Entretenir et réparer
Le bailleur prend en charge les réparations autres que locatives : gros équipements, vétusté, mise aux normes. Le locataire assume l'entretien courant et les menues réparations, listées par décret.
Garantir la jouissance paisible
Le bailleur ne peut pas pénétrer dans le logement sans accord du locataire, doit le protéger contre les troubles de droit et respecter la vie privée de l'occupant pendant toute la durée du bail.
Avant de louer
Les diagnostics obligatoires
Le dossier de diagnostic technique (DDT) est annexé au bail. Un diagnostic manquant expose le bailleur à des recours du locataire.
| Diagnostic | Concerné | Validité |
|---|---|---|
| DPE (diagnostic de performance énergétique) | Toute location | 10 ans |
| ERP (état des risques et pollutions) | Zones à risques | 6 mois |
| CREP (plomb) | Logement construit avant 1949 | 6 ans (1 an si positif) |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| Bruit des aéroports | Zones d'exposition au bruit | Sans limite |
Le contrat
Choisir le bon type de bail
La durée, le préavis et le dépôt de garantie diffèrent selon le bail. Le choix dépend du bien, du locataire visé et de votre stratégie.
Bail nu (vide)
Location non meublée à usage de résidence principale. Renouvelable tacitement pour 3 ans. Préavis locataire de 3 mois (1 mois en zone tendue).
Bail meublé
Location meublée avec les 11 équipements minimum obligatoires. Renouvelable tacitement pour 1 an. Préavis locataire d'1 mois.
Bail étudiant
Meublé uniquement, pour étudiants justifiant d'un certificat d'inscription. Non renouvelable tacitement.
Bail mobilité
Meublé, pour formation, études supérieures, stage, mission temporaire ou mutation. Sans dépôt de garantie, non renouvelable.
Bail Code civil
Hors loi du 6 juillet 1989 : résidences secondaires, logements de fonction, locations saisonnières.
Protéger les deux parties
L'état des lieux, pièce maîtresse
Sans état des lieux d'entrée précis, impossible de justifier une retenue sur le dépôt de garantie à la sortie.
Préparation
Vérification de chaque pièce, équipement et compteur. Photos datées et annotées, relevés précis.
Rédaction contradictoire
Le document est établi en présence du bailleur (ou de son mandataire) et du locataire, puis signé par les deux parties. Il peut être complété sous 10 jours pour les éléments oubliés.
Comparaison entrée / sortie
À la sortie, la comparaison avec l'état d'entrée détermine les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie, justificatifs à l'appui, en tenant compte de la vétusté normale.
Le loyer
Fixation, révision IRL et encadrement
La révision annuelle par l'IRL
Si le bail contient une clause de révision, le loyer se révise une fois par an, à la date prévue au contrat, selon l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE.
Nouveau loyer = loyer actuel × (IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre un an plus tôt)
Repère : au 2ᵉ trimestre 2026, l'IRL s'établit à 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an. La révision non appliquée dans l'année est perdue : elle ne se rattrape pas rétroactivement.
L'encadrement des loyers
Dans plusieurs agglomérations (Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Pays basque, Plaine Commune et Est Ensemble notamment), le loyer d'un nouveau bail est plafonné par un loyer de référence majoré, fixé chaque année par arrêté préfectoral.
Un complément de loyer reste possible pour des caractéristiques exceptionnelles, à justifier précisément dans le bail. Vérifiez toujours le plafond applicable avant de fixer le loyer d'un bien situé en zone encadrée.
À l'entrée
Le dépôt de garantie
| Type de location | Montant maximum | Restitution |
|---|---|---|
| Location nue | 1 mois de loyer hors charges maximum | Sous 1 mois si l'état des lieux est conforme, 2 mois en cas de retenues |
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges maximum | Sous 1 mois si l'état des lieux est conforme, 2 mois en cas de retenues |
Chaque année
Charges récupérables et régularisation
Le locataire rembourse au bailleur les charges récupérables, dont la liste est fixée par le décret du 26 août 1987 : entretien des parties communes, ascenseur, eau, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, menues réparations collectives.
En pratique, le bail prévoit des provisions mensuelles, régularisées chaque année : le bailleur compare les provisions encaissées aux charges réelles, justificatifs à l'appui, et réclame ou rembourse la différence. Un mois avant la régularisation, le décompte par nature de charges doit être communiqué au locataire.
En meublé, un forfait de charges est possible : aucun complément ne peut alors être réclamé, quelle que soit la dépense réelle.
Anticiper
Impayés : agir vite et dans l'ordre
La meilleure protection reste un dossier locataire rigoureusement vérifié à l'entrée, complété si besoin d'une garantie loyers impayés.
Relance amiable
Dès le premier retard : relance téléphonique puis écrite. La plupart des situations se résolvent à ce stade, en préservant la relation locative.
Mise en demeure et commandement de payer
Sans régularisation, une mise en demeure puis un commandement de payer par commissaire de justice ouvrent le délai légal de régularisation de 6 semaines.
Clause résolutoire et procédure
Si l'impayé persiste, la clause résolutoire du bail permet de saisir le juge. La garantie loyers impayés (GLI), souscrite en amont, couvre loyers et frais de procédure.
La GLI impose des conditions d'éligibilité du locataire (taux d'effort, type de contrat de travail) à vérifier avant la signature du bail : elle ne peut généralement pas être souscrite une fois l'impayé survenu.
La sortie
Fin de bail : congés et préavis
Congé donné par le bailleur
Uniquement pour l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois en location nue et de 3 mois en meublé, pour trois motifs seulement : vendre le logement (le locataire d'une location nue est alors prioritaire pour l'acheter), le reprendre pour l'habiter soi-même ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux, comme des manquements répétés du locataire.
Congé donné par le locataire
À tout moment, avec un préavis de 3 mois en location nue, réduit à 1 mois en zone tendue ou pour certains motifs (mutation, perte d'emploi, état de santé, bénéficiaires de minima sociaux), et de 1 mois en meublé. Le préavis court à compter de la réception du congé par le bailleur.
Questions fréquentes des bailleurs
Quelles sont les obligations principales d'un bailleur ?+
Louer un logement décent (surface minimale, sécurité, performance énergétique : les logements classés G sont progressivement interdits à la location depuis 2025), remettre un bail conforme avec le dossier de diagnostic technique, entretenir le logement et prendre en charge les réparations non locatives, garantir la jouissance paisible et délivrer gratuitement une quittance sur demande du locataire.
Quels diagnostics sont obligatoires pour louer ?+
Le DPE (validité 10 ans), l'état des risques et pollutions en zone concernée, le constat de risque d'exposition au plomb pour les logements d'avant 1949, les diagnostics électricité et gaz pour les installations de plus de 15 ans, et l'état des nuisances sonores aériennes en zone d'aéroport. Ils sont annexés au bail dans le dossier de diagnostic technique.
Quel dépôt de garantie peut-on demander ?+
Au maximum 1 mois de loyer hors charges en location nue et 2 mois en location meublée. Le bail mobilité n'autorise aucun dépôt de garantie. La restitution intervient sous 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, sous 2 mois en cas de retenues justifiées.
Comment réviser un loyer avec l'indice IRL ?+
Si le bail contient une clause de révision, le loyer se révise une fois par an à la date prévue (souvent la date anniversaire), selon la formule : nouveau loyer = loyer actuel × (IRL du trimestre de référence de l'année / IRL du même trimestre de l'année précédente). L'IRL est publié chaque trimestre par l'INSEE ; au deuxième trimestre 2026, il s'établit à 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an.
Que faire en cas d'impayé de loyer ?+
Agir vite et par étapes : relance amiable dès le premier retard, puis mise en demeure, puis commandement de payer par commissaire de justice qui ouvre un délai de régularisation de 6 semaines avant l'action en résiliation. Une garantie loyers impayés souscrite en amont couvre les loyers et les frais. Un dossier locataire rigoureusement vérifié à l'entrée reste la meilleure prévention.
Comment donner congé à son locataire ?+
Le bailleur ne peut donner congé que pour l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois en location nue et de 3 mois en meublé, et uniquement pour trois motifs : vendre le logement, le reprendre pour l'habiter (lui ou un proche), ou un motif légitime et sérieux comme des manquements du locataire. Le congé se notifie par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre.
Pour aller plus loin : notre guide de la fiscalité locative et notre simulateur de rendement.
Informations générales à jour de juillet 2026, susceptibles d'évoluer avec la réglementation. Elles ne constituent pas un conseil juridique : pour une situation particulière, rapprochez-vous d'un professionnel du droit.
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