Covesta
Simulateur gratuit, sans inscription

Calculez la rentabilité locative de votre projet

Rendement brut, net et net-net après fiscalité. Simulation LMNP régime réel incluse. Résultats mis à jour en temps réel.

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50 k€3000 k€ +
8 %
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0 k€1000 k€ +
9 % = 13 500 €
0 % = 0 €12 % = 18 000 €
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0 k€100 k€ +

Coût de revient total

Prix d'achat150 000 €
Frais de notaire (8%)12 000 €
Travaux30 000 €
Honoraires Covesta (9%)13 500 €
Ameublement8 000 €
Total213 500 €
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0 k€3000 k€ +
3,50 %
0,50 %6,00 %
20 ans
5 ans30 ans
0,34 %
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Votre crédit en un coup d'œil

Mensualité hors assurance986 €
Assurance emprunteur48 € /mois
Mensualité totale1 034 € /mois
Coût des intérêts sur 20 ans66 624 €
Coût de l'assurance11 560 €
Coût total du crédit78 184 €
Apport à prévoir (coût de revient − emprunt)43 500 €

Au régime réel, intérêts et assurance sont déduits de vos revenus imposables (moyenne annuelle sur la durée du crédit).

€/mois
300 €/mois15 000 €/mois +
4 semaines/an
0 semaines/an12 semaines/an

Résultats en temps réel

Rendement brut

4.22 %

loyers bruts / coût revient

Rendement net

2.49 %

après charges, avant impôts

Rendement net-net (après fiscalité)

2.49 %

Cashflow mensuel après crédit

-592 €/mois

Effort d'épargne mensuel

Mensualité de 1 034 € incluse · Apport : 43 500 €

Détail annuel

Revenus locatifs bruts9 000 €
Vacance (4 sem.)-692 €
Charges annuelles-2 998 €
Impôts estimés-0 €
Mensualités de crédit-12 409 €
Cashflow annuel après crédit-7 100 €

Projection à 10 ans (hypoth. +2%/an)

Valeur du bien

256 200 €

Loyers cumulés nets

53 095 €

Simulation indicative. Hypothèse de revalorisation à 2%/an. Plus-value réelle dépend du marché local et de l'état du bien.

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Votre simulation est jointe à votre demande. Aucune revente de données.

Simulation à titre indicatif et non contractuelle. Faites valider votre situation par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.

Rentabilité brute, nette, net-net : les définitions

Trois indicateurs complémentaires pour évaluer un investissement locatif. Le simulateur les calcule en temps réel à partir de vos hypothèses.

Rendement brut

Loyers annuels divisés par le coût de revient total (prix, notaire, travaux, honoraires, ameublement). Simple et rapide pour comparer des biens entre eux, mais il ignore les charges et la fiscalité.

Rendement net

Loyers diminués de la vacance locative et de toutes les charges courantes (copropriété, taxe foncière, assurances, gestion), rapportés au coût de revient. La rentabilité économique réelle, avant impôts.

Rendement net-net

Après charges et après impôts : c'est ce qui reste vraiment. Le résultat dépend de votre régime fiscal (LMNP réel ou micro-BIC, location nue au réel ou micro-foncier) et de votre tranche d'imposition.

Questions fréquentes

Comment calculer la rentabilité brute d'un investissement locatif ?+

La rentabilité brute se calcule en divisant les loyers annuels par le coût de revient total de l'opération (prix d'achat, frais de notaire, travaux, honoraires, ameublement), multiplié par 100. Exemple : 9 000 € de loyers pour 200 000 € investis donnent 4,5 % bruts. C'est un premier filtre utile pour comparer des biens, mais il ignore les charges et la fiscalité.

Quelle est la différence entre rendement net et rendement net-net ?+

Le rendement net déduit des loyers la vacance locative et toutes les charges courantes (copropriété, taxe foncière, assurances, gestion). Le rendement net-net déduit en plus l'impôt sur les revenus locatifs et les prélèvements sociaux, qui dépendent de votre régime fiscal et de votre tranche d'imposition. C'est la mesure la plus proche de ce qui reste réellement dans votre poche.

Quel régime fiscal choisir pour une location meublée ?+

En meublé longue durée, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % (plafond de 77 700 € de recettes), sans comptabilité. Le régime réel permet de déduire les charges réelles, les intérêts d'emprunt et d'amortir le bien, ce qui réduit souvent fortement l'impôt sur les loyers, en particulier avec un financement ou des travaux. Le bon choix dépend de votre situation : faites-le valider par un expert-comptable.

Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?+

Il n'y a pas de chiffre universel : le rendement s'apprécie avec le risque, la qualité de l'emplacement et le potentiel de valorisation. Les petites surfaces dans les villes étudiantes tendent vers des rendements bruts plus élevés, les emplacements patrimoniaux vers des rendements plus faibles mais plus sûrs. Le cashflow net-net, lui, indique si le bien s'autofinance.

Ce simulateur est-il gratuit et fiable ?+

Le simulateur est gratuit et utilisable sans inscription. Les calculs sont indicatifs : ils reposent sur vos hypothèses et sur des règles fiscales simplifiées, et ne remplacent ni une étude personnalisée sur un bien réel, ni la validation de votre situation par un expert-comptable.

Pour aller plus loin : consultez notre guide de la fiscalité locative, notre barème d'honoraires ou nos biens sélectionnés.

De la simulation au bien réel

Nos biens sont publiés avec loyers réels, budgets travaux et rendements détaillés : comparez vos hypothèses à de vraies opportunités. Premier échange gratuit.

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