Optimisez la fiscalité
de votre investissement locatif
LMNP, amortissements, dispositif Jeanbrun 2026 : maîtrisez les leviers fiscaux pour maximiser la rentabilité de votre patrimoine immobilier.
Micro-BIC vs Régime Réel
Deux régimes fiscaux, deux stratégies. Le choix dépend de vos charges et de votre stratégie d’investissement.
Micro-BIC
Régime Réel
Tableau des amortissements LMNP
En régime réel, chaque composant du bien est amorti sur sa durée d’usage.
| Composant | Durée | Taux annuel |
|---|---|---|
| Structure / Gros œuvre | 25 - 30 ans | 3 - 4 % |
| Toiture | 25 ans | 4 % |
| Installations (élec, plomberie) | 15 ans | 6,67 % |
| Agencements (cuisine, SdB) | 10 ans | 10 % |
| Mobilier | 5 - 7 ans | 14 - 20 % |
Attention : réintégration des amortissements depuis 2025
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Concrètement, cela augmente la base taxable à la cession. Il est essentiel d’intégrer cet élément dans votre stratégie patrimoniale et de consulter un expert-comptable avant toute décision.
Dispositif Jeanbrun 2026
Issu du PLF 2026 et promulgué le 20 février 2026, le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel pour encourager l’investissement locatif dans les zones tendues.
Plafonds de déduction annuelle
Déduction sur le revenu global, selon la zone géographique du bien.
Conditions : engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, logement neuf ou ancien réhabilité, DPE de classe A à D, respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
LMNP vs Jeanbrun : le comparatif
Deux stratégies complémentaires selon votre profil et vos objectifs.
| Critère | LMNP | Jeanbrun |
|---|---|---|
| Statut | Loueur Meublé Non Professionnel | Location nue ou meublée |
| Type de logement | Meublé uniquement | Neuf ou ancien rénové |
| Régime fiscal | BIC (micro ou réel) | Revenus fonciers (déduction) |
| Amortissement | Oui (régime réel) | Non |
| Déduction fiscale | Charges + amortissements | Déduction sur revenu global |
| Plafond annuel | Pas de plafond (réel) | 8 000 - 12 000 € selon zone |
| Durée d’engagement | Aucune | 6, 9 ou 12 ans |
| Condition DPE | Non | DPE A, B, C ou D exigé |
| Réintégration amortissements | Oui (depuis 2025 à la revente) | Non applicable |
| Idéal pour | Revenus locatifs optimisés | Réduction d’impôt sur le revenu |
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