Marseille
La ville française la plus sous-valorisée par rapport à ses fondamentaux. Des prix trois fois inférieurs à Paris, un parc énergivore massif et une tension locative en forte hausse font de Marseille l'un des meilleurs marchés de rendement de France.
870 k
Population
2e ville de France
7,6 %
Rendement brut moyen
sur nos opérations Marseille
950 €
Loyer moyen T3
meublé rénové, hyper-centre
3 100 €/m²
Prix moyen
soit 3x moins cher que Paris
Marseille : une économie en profonde transformation
Deuxième ville de France, Marseille connaît une renaissance économique portée par des investissements publics massifs et une attractivité en forte hausse.
60 milliards de PIB, un port et un chantier d'ampleur européenne
La métropole Aix-Marseille-Provence génère un PIB d'environ 60 milliards d'euros, faisant d'elle le deuxième bassin économique de France. Le Grand Port Maritime de Marseille, premier port français et huitième d'Europe, traite plus de 80 millions de tonnes de marchandises par an et emploie directement et indirectement plus de 40 000 personnes. Euroméditerranée, le plus grand projet de rénovation urbaine d'Europe occidentale avec 7 milliards d'euros d'investissements prévus sur 480 hectares, transforme en profondeur le nord de la ville : nouveaux bureaux, logements rénovés, espaces culturels et attractivité économique renouvelée. Cet afflux d'investissement public crée une demande locative structurelle dans les quartiers adjacents.
1,8 million d'habitants dans la métropole, une université de 80 000 étudiants
Marseille compte 870 000 habitants en commune propre et près de 1,8 million dans la Métropole Aix-Marseille-Provence, ce qui en fait la deuxième aire urbaine française. La population est jeune, avec une part importante de moins de 30 ans, alimentée par des flux migratoires internes et internationaux continus. L'université Aix-Marseille, née de la fusion des trois universités historiques en 2012, est la plus grande université francophone du monde avec plus de 80 000 étudiants. Ce vivier académique massif, combiné aux grandes écoles présentes sur la métropole, génère une demande locative permanente et structurelle pour les petites et moyennes surfaces rénovées dans les arrondissements centraux.
TGV Paris en 3h20, aéroport, et un renouveau numérique
Marseille est connectée à Paris en 3h20 par TGV, à Lyon en moins de 2 heures, et son aéroport Marseille-Provence accueille 10 millions de passagers par an avec des liaisons directes vers les principales métropoles européennes. La ville connaît depuis quelques années l'émergence d'un écosystème technologique structuré autour de la French Tech Aix-Marseille, avec des entreprises dans la cybersécurité, l'intelligence artificielle et la logistique maritime. Des fonds d'investissement commencent à arbitrer en faveur de Marseille pour des opérations immobilières de repositionnement, signal que la convergence des prix avec les autres métropoles françaises n'est plus qu'une question de temps.
Investir à Marseille : ce que disent les chiffres
La ville la moins chère des grandes métropoles françaises, avec un marché locatif en tension et un stock de passoires thermiques massif à saisir.
3 100 €/m² : la décote la plus forte de France
Marseille affiche un prix moyen de 3 100 €/m², ce qui en fait la grande ville française la moins chère au regard de son attractivité. La comparaison est frappante : Paris atteint 9 500 €/m², Lyon 4 500 €/m², Nice 5 500 €/m², Bordeaux 4 200 €/m². Marseille se traite donc avec une décote de 30 à 35 % par rapport à des marchés de dynamisme comparable. Cette sous-valorisation est le produit d'une image historiquement défavorable qui se corrige progressivement. Les investisseurs institutionnels commencent à arbitrer en faveur de la ville, signe que la fenêtre d'entrée aux prix actuels se referme. Nos opérations ciblent les arrondissements centraux entre 2 200 et 3 800 €/m² pour les biens à rénover.
Vacance sous 3 %, rendements de 7 à 8 % atteignables
Le taux de vacance locative à Marseille se maintient sous 3 % dans les arrondissements centraux, signe d'un marché structurellement tendu malgré la réputation parfois négative de la ville. La demande provient de trois sources complémentaires : les étudiants de l'université Aix-Marseille (80 000 étudiants), les jeunes actifs du port et des entreprises d'Euroméditerranée, et les touristes de passage qui alimentent la demande de location meublée courte durée dans les 1er et 2e arrondissements. Pour un T2 meublé rénové bien situé, les rendements bruts constatés oscillent entre 7 % et 8 %, ce qui place Marseille parmi les marchés les plus performants de France pour l'investisseur à budget moyen.
60 % du parc antérieur à 1975 : une mine d'opportunités DPE
Plus de 60 % du parc immobilier marseillais a été construit avant 1975, sans isolation thermique. Cette réalité se traduit par une concentration massive de logements classés F et G au DPE, désormais interdits à la nouvelle location. Les propriétaires bailleurs qui ne peuvent ou ne souhaitent pas financer les travaux mettent ces biens en vente avec des décotes de 15 à 25 % par rapport aux biens rénovés équivalents. Covesta achète ces passoires thermiques, réalise une rénovation globale visant le DPE C, puis exploite le bien en LMNP meublé. Les aides disponibles dans le cadre d'Euroméditerranée et des OPAH en cours dans plusieurs arrondissements permettent de financer partiellement ces rénovations, améliorant encore la rentabilité de l'opération.
La thèse Marseille en une phrase
Acheter à 3x moins cher que Paris dans une ville en pleine renaissance économique, rénover les passoires thermiques, et encaisser 7,6 % brut tout en attendant la convergence des prix avec les autres métropoles.
Les zones ciblées par Covesta
Marseille est une ville de villages. Covesta cible les arrondissements à fort potentiel de rénovation et de revalorisation.
Joliette / Euroméditerranée
Bureau → logementZone de reconversion urbaine massive portée par la ZAC Euroméditerranée. Des centaines de milliers de m² de bureaux à reconvertir en logements résidentiels. Forte demande de la part des salariés du port et des nouvelles entreprises de la zone franche.
Vieux-Port / 1er-2e arr.
Passoire thermiqueLe cœur historique et touristique de Marseille. Parc immobilier XIXe massivement classé F/G. Décote significative à l'achat, forte demande locative de cadres en mobilité professionnelle et de jeunes actifs attirés par le cachet du lieu.
Belle-de-Mai / 3e arr.
Passoire thermiqueQuartier populaire en cours de gentrification, prix très abordables et parc immobilier ancien massivement énergivore. Forte dynamique culturelle (Friche de la Belle de Mai) qui attire les jeunes créatifs et les étudiants en quête de logements rénovés.
Mazargues / 9e arr.
Clé en mainSecteur résidentiel prisé au sud de Marseille, proche des plages et des grandes écoles. Marché stable avec une clientèle de cadres et de familles à fort pouvoir d'achat. Délai de location court, loyers stables et profil locataire de qualité.
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